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La Ley Española: el valor catastral de una vivienda
El "valor catastral" de una propiedad en España es una estimación importante de su valor de capital. El sistema catastral se diferencia del registro de la propiedad, que registra la titularidad legal de la propiedad, en que se utiliza para calcular el volumen y la cantidad de impuestos sobre la propiedad que se deben pagar por cada propiedad.
Para conocer el valor catastral de un inmueble, basta con comprobar el importe que figura en la factura del IBI o visitar la oficina del catastro, que debería estar ubicada en el ayuntamiento de su localidad. Cabe señalar, sin embargo, que las autoridades solo permitirán que las personas físicas o jurídicas con titularidad registrada de la propiedad en cuestión vean su valor catastral, lo que significa que no se puede comprobar el valor catastral de una propiedad vecina. Esto puede ser problemático, como se explicará más adelante.
Cómo calcular el valor catastral
El valor catastral lo elaboran empleados gubernamentales independientes que se basan en un estricto y bastante complejo conjunto de directrices de valoración. Esto tiene por objeto garantizar la coherencia en todos los aspectos, pero todos los tasadores se basan, inicialmente, en una descripción de la propiedad y su uso. Obtienen esta información a través de observaciones personales, solicitudes de licencia y el estudio de fotos aéreas.
Algunos factores que afectan al valor catastral de una vivienda son: su ubicación, su antigüedad y la calidad de su construcción, su aptitud para la producción, las renovaciones que se le hayan hecho y los gastos asociados de la mano de obra.
El catastro puede ser una de las fuentes de información más fiables para resolver disputas de lindes debido a la exactitud de sus registros históricos y a las estimaciones de sus dimensiones registradas. Sin embargo, las actualizaciones y extensiones posteriores pueden usurpar las del catastro, por lo que no siempre son precisas al 100%.
Variaciones en las descripciones de las propiedades
Dado que la información utilizada para elaborar tanto la "nota simple" como el "valor catastral" se obtiene por diferentes medios, pueden producirse diferencias ocasionales en las descripciones de las propiedades. La discrepancia más frecuente entre ambos se debe a que los registros catastrales se elaboran en el momento de la construcción, por lo que las dimensiones de la propiedad son las declaradas, y no las reales: es decir, son los planos los que se registran, en lugar de las dimensiones de mediciones físicas, y no se anotan los cambios que se producen posteriormente.
Una vez se han determinado el tamaño y uso de la propiedad (residencial, agrícola, etc.), se le aplica una tarifa por metro cuadrado. Esta tarifa funciona como una estimación del valor de venta de la propiedad, y se calcula a partir de otra información de la propiedad y de las ventas reales registradas de propiedades similares.
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Valores de la vecindad
Esta información se revisa cada pocos años para asegurar que se mantenga acorde con el mercado y con propiedades colindantes. Se lleva a cabo municipio por municipio, por lo que todas las propiedades colindantes se valoran de forma similar.
Como es de esperar, este enfoque puede tener sus inconvenientes, lo que hace que el valor catastral no tenga relación real o tangible con el valor real y actual de la propiedad y del terreno. La influencia de los valores catastrales de las propiedades vecinas es, por lo tanto, de suma importancia.
Cálculo de plusvalías
La coherencia y la precisión son esenciales para que cada propiedad esté sujeta a las mismas normas de cálculo. Una manzana podrida puede hacer que se tuerza la balanza, por así decirlo. Pero es el efecto multiplicador de los cálculos de las autoridades fiscales y de los políticos lo que influye de manera más notable al valor monetario de una propiedad.
El valor catastral se utilizará para calcular la plusvalía de una propiedad en el momento de su venta, así como para el importe que debe pagar el propietario de IBI (o impuesto local sobre bienes inmuebles) cada año.
Opción de Acudir en queja referente al “Valor”
Si usted cree que el valor catastral de su propiedad o de la propiedad que está interesado en comprar es inexacto, puede apelar, pero solo podrá hacerlo en el momento de su revalorización.
Solo tiene un breve margen de tiempo para hacerlo, y puede ser un procedimiento increíblemente complejo que implique más gastos, no menos. De modo que apele solamente si está convencido de que el valor catastral es prohibitivamente inexacto.
Recuerde...
A la hora de comprar una vivienda es imprescindible consultar tanto el valor catastral como el registro de la propiedad para comprobar si hay errores, y para asegurarse de que se registren y se corrijan. En caso contrario, será usted, como comprador, quien tendrá que asumir el coste de obtener licencias, pagar multas o realizar trabajos de subsanación con el fin de resolver cualquier imprecision. Un buen abogado podrá asesorarse profesionalmente y con diligencia durante este proceso, pero a menudo necesitará contratar a un perito tasador homologado para que compare el tamaño y el uso de la propiedad real con las descripciones registradas en los registros del catastro y del registro de la propiedad.
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